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物业名称：丽琴大厦
物业开发商：上海翼达文具用品有限公司
物业管理商：上海荣翼物业管理有限公司
物业地址：上海闵行区都会路1885号（近元江路）
联系人：董先生
招商热线：021-34305153 15692110753
传真：021-34305137
邮箱：lqds2010@hotmail.com
网址：www.liqinmansion.com

管理原则
一）服务第一、管理从严的原则：
“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从租户的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对租户不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。
（二）专业管理与租户自治管理相结合的原则：
在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和租户的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大租户的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取租户的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守租户公约，共同创建文明的办公环境

管理办法
（一）成立丽琴大厦管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。
（二）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为丽琴大厦）组建一支高素质的物业管理队伍。

物业管理服务项目
1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；
2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；
3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养；
4、公共绿地园艺的培植和保养；
5、室内公共场所绿化摆放养护；
6、对大厦的各类资料进行管理；
7、未装修房屋通风、打扫等服务；
8、访客留言转告；
9、节日环境布置；
10、早晚班车接送服务；
11、午餐食堂供餐，食堂晚餐预订服务；

具体方案
一、治安管理方案
在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，
特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
（一）管理内容：
1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。
（1）门岗的任务：
礼仪服务；
维护出入口的交通秩序；
对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；
制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦；
夜间对外来人员进行询问和登记；
严禁携带危险物品进入大厦；
遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记；
（2）巡逻岗的任务：
按规定路线巡视检查，不留死角；
巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；
对大厦内的嫌疑人员进行检查防范；
对大厦及楼宇安全、防火检查；
装修户的安全检查；
防范和协助公安部门处理各类治安案件；
防范和制止各类违反大厦管理制度行为。
2、技术防范：
应用安全报警监控系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。
（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。
（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。
（二）、管理措施：
1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；
2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；
3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；
4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；
5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；
6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。
二、消防管理方案
消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。
（一）管理内容：
1、做好消防监控中心的管理；
2、做好消防设施、器材的管理；
3、保持消防通道的畅通；
4、加强装修期间的消防安全管理；
5、严禁违章燃放烟花爆竹；
6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；
7、防止电器短路等引发火灾因素。
（二）管理措施：
1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；
2、制订消防事故处理预案，防患于未然；
3、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；
4、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；
5、制止任何违反消防安全的行为；
6、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。
三、绿化保洁管理方案：
绿化保洁直接关系到大厦形象及租户工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。
（一）管理内容：
1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
（1）根据气候，给花木适量浇水；
（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；
（3）制定预防措施，防治病虫害；
（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草；
（5）对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护；
（6）定期对建筑小品进行修饰；
（7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。
2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。
（1）根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁；
（2）公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味；
（3）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍；
（4）大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水；
（5）每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾房的垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次；
（6）定期进行外墙清洗；
（7）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次；
（8）定期对下水道等排污管道清理疏通；
（9）告示牌、指示牌等每天保洁一次；
（10）电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁；
（11）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）；
（12）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。
（二）管理措施：
1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；
2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；
3、落实“三查” （绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%以上、保洁服务满意率95%以上；
4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。
四、房屋及公共设施设备管理方案：
房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到租户及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。
（一）管理内容：
1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。
（1）租户已领房：
房屋交付时，及时与租户签订租户公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立租户档案；
加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；
装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。
（2）空关房（含租户托管房）：
管理处应每月通风打扫一次；
对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知租户。
（3）公共用房
做好公共用房设施用房的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。
2、设备设施维护：
（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；
（2）公共卫生设施每周检查一次；
（3）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；
（4）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常；
（6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；
（二）管理措施：
1、加强装修户管理，督促租户做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；
2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；
3、对所有的设备及配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；
4、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好。