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物业名称:丽琴大厦
物业开发商:上海翼达文具用品有限公司
物业管理商:上海荣翼物业管理有限公司
物业地址:上海闵行区都会路1885号(近元江路)
联系人:董先生
招商热线:021-34305153 15692110753
传真:021-34305137
邮箱:lqds2010@hotmail.com
网址:www.liqinmansion.com

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管理原则
一)服务第一、管理从严的原则:
“服务第一”是物业管理的宗旨,因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念,从租户的需求出发,强化服务机能,丰富服务内涵,提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础,包括对物业的维护管理、员工的管理以及对租户不适当行为的管理和劝阻,建立严格、周全的管理制度,实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。
(二)专业管理与租户自治管理相结合的原则:
在日常管理中,要充分发挥两个积极性,即物业管理公司的积极性和租户的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大租户的要求,通过管理处对物业实施专业化的管理,同时努力争取租户的支持配合,使其能正确使用和维护物业,并自觉遵守租户公约,共同创建文明的办公环境

管理办法
(一)成立丽琴大厦管理处,配备专业管理人员,实施专业化管理。
(二)在公司现有管理资源的基础上,充分借鉴行业先进管理经验,积极培养高素质的管理人才,为丽琴大厦)组建一支高素质的物业管理队伍。

物业管理服务项目
1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序,实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理;
2、公共场所保洁,办公垃圾收集和清运;
3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养;
4、公共绿地园艺的培植和保养;
5、室内公共场所绿化摆放养护;
6、对大厦的各类资料进行管理;
7、未装修房屋通风、打扫等服务;
8、访客留言转告;
9、节日环境布置;
10、早晚班车接送服务;
11、午餐食堂供餐,食堂晚餐预订服务;

具体方案
一、治安管理方案
在大厦物业管理中,适当运用现有的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,维护物业和租户的安全,这是一项很重要的工作,最为广大租户所关注,
特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
(一)管理内容:
1、常规防范:采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式,协助公安机关维护大厦公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。
(1)门岗的任务:
礼仪服务;
维护出入口的交通秩序;
对外来车辆和人员进行验证、登记和换证;
制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦;
夜间对外来人员进行询问和登记;
严禁携带危险物品进入大厦;
遇到外来人员将大件物品带出大厦,即与物主核实,并作登记;
(2)巡逻岗的任务:
按规定路线巡视检查,不留死角;
巡查车辆停放情况,维护道路畅通、车辆安全,做好安全防范工作;
对大厦内的嫌疑人员进行检查防范;
对大厦及楼宇安全、防火检查;
装修户的安全检查;
防范和协助公安部门处理各类治安案件;
防范和制止各类违反大厦管理制度行为。
2、技术防范:
应用安全报警监控系统,对大厦内的治安情况实施24小时监控,以确保安全。
(1)对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施,并及时通知值班保安,进行现场处理。
(2)值班保安接到治安报警,应迅速赶到现场酌情处理,并把情况反馈到监控中心,监控员对报警处理情况作详细记录,留档备查。
(二)、管理措施:
1、实行半军事化管理,制定保安管理和奖惩制度,严格付诸实施,以增强保安人员的工作责任心;
2、强化保安人员的内务管理,开展系统化军事素质培训,提高保安人员的思想素质和业务技能;制定《紧急事故处理办法》,定期组织演习;
3、加强保安人员的行为规范教育,服装统一,佩证上岗,语言文明,举止得当;
4、严格执行保安巡更点到制度,确保巡逻质量;
5、监控中心定期检修、保养,确保监控设备完好;
6、保证监控、值勤记录详细完备,建立安全管理档案。
二、消防管理方案
消防管理是物业安全管理的重点,因此要根据消防法规的要求,结合实际,切切实实地做好消防安全工作,确保租户的生命财产安全。
(一)管理内容:
1、做好消防监控中心的管理;
2、做好消防设施、器材的管理;
3、保持消防通道的畅通;
4、加强装修期间的消防安全管理;
5、严禁违章燃放烟花爆竹;
6、严禁携带、储藏易燃易爆物品;
7、防止电器短路等引发火灾因素。
(二)管理措施:
1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制,做到责任落实,器材落实,检查落实;
2、制订消防事故处理预案,防患于未然;
3、定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除;
4、做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态;
5、制止任何违反消防安全的行为;
6、发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警。
三、绿化保洁管理方案:
绿化保洁直接关系到大厦形象及租户工作环境,也是测定环境质量的一个重要指标。
(一)管理内容:
1、绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
(1)根据气候,给花木适量浇水;
(2)根据花木长势,给花木适量施肥,适当松土;
(3)制定预防措施,防治病虫害;
(4)及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的花木及时扶正,整修或补种合适的苗木、花草;
(5)对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护;
(6)定期对建筑小品进行修饰;
(7)做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。
2、清洁卫生:通过日常保洁工作,使大厦公共环境和公共部位整洁,公共设施洁净、无异味、无破损。
(1)根据材质选择最佳保养方法,定期上光打蜡,保持材质表面光亮整洁;
(2)公共卫生间设专人巡回清洁,保持整洁无异味;
(3)大堂设专人巡回保洁,玻璃门窗保持光亮,无明显印渍;
(4)大厦各公共区域保持清洁,无随意堆放杂物和占用公共场所现象,随时清除各类污渍、积水;
(5)每天定时(正常上班时间前)收集垃圾一次,确保垃圾袋装化,并扎紧袋口,以免渗漏,每周对垃圾房的垃圾桶清洁、消毒,清洁垃圾房内外墙壁及地面,每月对垃圾房消毒二次;
(6)定期进行外墙清洗;
(7)各类公共照明、消防等设施,每月保洁一次;
(8)定期对下水道等排污管道清理疏通;
(9)告示牌、指示牌等每天保洁一次;
(10)电梯轿厢每天保洁二次,每月对电梯门槽进行一次清洁;
(11)春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次(冬季每月一次);
(12)对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。
(二)管理措施:
1、建立绿化保洁制度,按月制订养护计划,按操作规程规范操作;
2、加强业务培训,增强专业技能,聘请专业人员指导养护;
3、落实“三查” (绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查),加强日常监督检查,按月考核,确保绿化服务满意率95%以上、保洁服务满意率95%以上;
4、强化行为规范管理,服装统一、标识齐全、言行文明。
四、房屋及公共设施设备管理方案:
房屋管理,尤其是共用设施设备的管理,直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全,直接关系到租户及使用人的安全,是大厦管理的重中之重。
(一)管理内容:
1、房屋公共部位管理:根据现状,大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。
(1)租户已领房:
房屋交付时,及时与租户签订租户公约,书面告知房屋装修管理规定,并建立租户档案;
加强装修管理,对违章装修行为及时予以制止,情节严重者,提请有关行政管理部门依法处理;
装修期间,应及时进行房屋公共部位的保护,确保房屋的安全、美观。
(2)空关房(含租户托管房):
管理处应每月通风打扫一次;
对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表),发现问题或尽快处理,或及时通知租户。
(3)公共用房
做好公共用房设施用房的维护、保养,发现破损,及时维修,确保房屋的安全、美观。
2、设备设施维护:
(1)公共水电设施设备定期巡查,发现损坏,及时维修;
(2)公共卫生设施每周检查一次;
(3)电梯机房,每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);
(4)中央空调机组设定专人管理,定期巡查,确保出风口正常;
(6)温感、烟感、喷淋等定期抽查,确保正常有效;
(二)管理措施:
1、加强装修户管理,督促租户做好装修前期申报工作,并经常进行现场检查,发现问题及时制止;
2、对所有的管理人员进行全面培训,清楚各隐蔽线路的具体位置,并对技术人员进行强化培训,确保谙熟该系统的操作及维护;
3、对所有的设备及配件建立详细档案,确保最快速度取得所需配件,并能跟踪产品的更新换代;
4、采取日常巡视及定期保养相结合的办法,确保房屋及配套设施完好。
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